Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Normalerweise kann man die Renovierungs- und Modernisierungskosten nach dem Erwerb eines Gebäudes sofort als Werbungskosten abziehen, man bekommt also unmittelbar etwas von der Steuer zurück. Dies gilt aber nicht, wenn diese Kosten anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen.

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten werden in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG definiert:

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Sind die Kosten also sehr hoch und fallen sie unmittelbar nach dem Kauf an, so wird praktisch vermutet, dass es sich um einen versteckten Kaufpreis handelt: Das Haus war eben so marode, dass man gleich einiges reinstecken musste. Daher werden die Kosten auch als Anschaffungskosten behandelt und können nur über die Jahre im Wege der Absetzungen für Abnutzungen (AfA) abgeschrieben werden.

Was ist nicht abnutzbares Anlagevermögen?

Hierzu zählen nur Grundstücke (nicht aber Gebäude), Beteiligungen und Wertpapiere.

Alle anderen Gegenstände sind per definitionem abnutzbar und es müssen folglich auch Abnutzungen angesetzt werden. Dies gilt auch dann, wenn sich dies im Widerspruch zur Realität verhält, also bspw. eine Geige aufgrund ihres steigenden historischen Werts immer wertvoller wird.

Wie wird nicht abnutzbares Anlagevermögen steuerlich behandelt?

Anlagevermögen, das sich nicht mit der Zeit abnutzt, z.B. ein Grundstück (nicht aber das darauf stehende Gebäude), ist steuerlich erst bei Entnahme bzw. Veräußerung relevant. Erst dann wird beurteilt, ob die Anschaffung nun mit Gewinn oder mit Verlust erfolgt ist. Bei der Anschaffung selbst entstehen keine Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 3 Satz 4 EStG).